קונה או מוכר דירה – שים לב!

החידושים העיקריים בתיקון 76 (ישנם עוד שינויים שלא מצאתי לנכון למנותם כאן):

1. ביטול הפטור הכללי (לדירה שאינה יחידה) למכירת דירת מגורים – אם עד עתה יכול בעל מס' דירות מגורים להשתמש בפטור בהתאם לסעיף 49ב(1)(פטור ב-4 שנים) ולקבל זיכוי מלא ממס שבח הרי שתיקון 76 לחוק ביטל את הפטור המוכר.
2. קביעת שיעור מס ליניארי למוכר דירת מגורים – על אף ביטול הפטור כאמור, העניק המחוקק לבעלי מס' הדירות הקלת מס הבאה לביטוי באופן ליניארי. הקלת המס באה לידי ביטוי כדלקמן: ככל שבעל דירה ימכור את זכויותיו ססתחילת תקופת המעבר של התיקון קרי, ביום 1.1.2014 הרי ששיעור המס בגין מכירה זו יעמוד על 0. החל ממועד זה ועד ליום 31.12.2017 יעמוד מס השבח באופן ליניארי בהתאם ליום המכירה כאשר מכירת דירה ביום 31.12.2017 תוביל למס שבח בגובה 25%. (אציין כי מוכר יוכל למכור עד 2 דירות מזכות בתקופת המעבר בחישוב הליניארי החדש ואולם בתנאים מסויימים).
3. שינוי בתנאי הפטור ממס השבח במכירת דירה מגורים מזכה – לא מדובר בפטור הניתן בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק – הפטור המוכר של מכירת דירה יחידה פעם ב-4 שנים, אלא בפטור הניתן אחת ל-18 חודשים הנועד לתא המשפחתי לשחלף דירה מידי פעם ולהימנע מתשלום מס השבח. בתיקון 76 נערכו מס' התאמות בפטור זה, כך שאם עד עתה התנאי המרכזי לפטור היה שהדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה של המוכר הרי שהתנאי לקבלת הפטור על פי סעיף זה דורש במצטבר: 1) שהמוכר יהא תושב ישראל 2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר במועד המכירה 3) המוכר בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים מהיום שהיתה לדירת מגורים 4) המוכר לא השתמש בפטור זה במשך 18 חודשים לפני המכירה 5) הוגדל החלק בדירת מגורים שהחזקה בו לא תחשב כבעלות בדירת מגורים נוספת מ25% ל-33.3%.
4. שינוי בשיעור מס הרכישה – אם עד עתה עסקנו במס השבח החל על עסקאות החל מיום 1.1.2014 הרי שהמחוקק ביצע שינויים גם בתשלום מס הרכישה שחל (השינויים נכנסו לתוקפם ביום 1.8.2013). המחוקק קבע מדרגות מס רכישה לרוכש דירה שהיא דירה יחידה ולרוכש דירה שדירתו אינה יחידה (מומלץ להיעזר בסימולטור מיסוי מקרקעין שבאתר מיסוי המקרקעין). כמו כן, הועלה מס הרכישה מ-5% ל-6% ברכישת מגרש בלתי מבונה, כאשר בעת קבלת היתר הבניה על המגרש יוחזר לרוכש 1% ממס הרכישה ששולם.

כאמור תיקון 76 לחוק מביא חידושים רבים הן בהיבט מס השבח והן בהיבט מס הרכישה ועל כן מומלץ לכל רוכש או מוכר לבצע תכנון קפדני לפני ביצוע עסקה אשר עתידה להיות מחוייבת במס.

האמור לעיל אינו חוות דעת משפטית, אינו תחליף לייעוץ משפטי, ואינו מיועד לכך שהקוראים בו יסתמכו עליו כעל חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מתאים.